Catastro

El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.

La descripción catastral de los inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral.

La Dirección General del Catastro, integrada en la Secretaría de Estado de Hacienda y Presupuestos, a través de la Secretaría General de Hacienda, tiene como principales funciones:

• La formación, conservación y revisión de los catastros inmobiliarios.
• El estudio y coordinación de los sistemas de valoración de los bienes inmuebles.
• El estudio y propuesta de normas sobre el catastro inmobiliario.
• La inspección catastral del impuesto sobre bienes inmuebles.
• La información y asistencia a los ciudadanos así como la gestión y custodia de bases de datos catastrales.

A través de la Oficina Virtual del Catastro se pueden consultar los datos catastrales a demás de realizar gestiones online.

Contactar con el Ayuntamiento

En muchas de las gestiones que se han de abordar en la Autopromoción el contacto con el Ayuntamiento, y más concretamente con el área de urbanismo es un requisito imprescindible.

Al frente de este área de urbanismo se encuentra un Arquitecto que es la figura que dirige la oficina aunque dependiendo del municipio tiene un horario muy restringido e incluso puede no trabajar todos los días en el Ayuntamiento. Por ello es recomendable hablar con cualquiera de los técnicos de dicha oficina que ofrecerán una información igualmente completa y suficiente.

A continuación os doy un vínculo con la lista con todas las direcciones y teléfonos del área de urbanismo de todos los pueblos de la Comunidad Autónoma de Madrid, así como el nombre del Arquitecto al frente de dicha oficina.

Direcciones y Teléfonos de los Ayuntamientos en la CAM

Declaración de Obra Nueva

La Anotación en el Registro de la Propiedad es un acto por el cual se declara lo que se está construyendo, es decir, "nace" esa propiedad para el Registro.

Para realizar la Escritura no es preciso que las obras hayan comenzado, basta con presentar el proyecto aprobado y la licencia de obras.

En principio, no es obligatorio, si no se requiere financiación pero sí es muy recomendable porque interesa que su suscripción, superficie y demás datos físicos, consten en el Registro de la Propiedad.

Si tiene un Préstamo de Autopromoción, para construir una casa, la declaración de obra nueva se convierte en requisito esencial, pues el préstamo se concede para la construcción de una casa determinada, configurada según proyecto realizado por el Arquitecto.

Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad es una Oficina Pública en la que se realiza la inscripción o anotación de actos y contratos relacionados con la propiedad y otros derechos siendo su finalidad: Asegurar, Proteger y legitimar la propiedad.

La primera vez que una finca se inscribe (ingresa) en los libros se denomina inmatriculación y supone la apertura de un folio.

En el folio se refleja cronológicamente la historia de la finca y todas sus vicisitudes, esto se denomina Tracto.

El folio tiene dos partes, una para las inscripciones y otra para las notas marginales.

• Inscripciones: Van a la derecha del folio y contienen las anotaciones de las escrituras notariales (compra-venta, declaración de obra nueva, división horizontal, etc.)
• Notas Marginales: Van a la izquierda, contienen incidencias del tipo: mandamientos judiciales, requerimientos de la Administración, cargas por impuestos, embargos, afecciones, anotaciones preventivas, etc.

Licencia de Obras

Antes de poder iniciar la Obra hay que pedir al Ayuntamiento en el que se encuentre el terreno donde se va a construir la licencia de Obras.

Para su concesión el Ayuntamiento revisará el Proyecto de Edificación Visado para comprobar el cumplimiento de las ordenanzas municipales.

Esta petición incluye el pago de unos impuestos cuyo monto depende de cada ayuntamiento pudiendo ser un porcentaje del Presupuesto de la Obra (ronda el 4%) o una cantidad fija.

El tiempo de concesión también es muy variable y depende del Ayuntamiento y su capacidad administrativa.

Contratación de un Aparejador

Toda obra, por ley, ha de tener una dirección facultativa que consta de un Arquitecto y un Aparejador.

Incluso en la documentación que es necesario rellenar para el inicio de las obras es obligatorio el incluir el nombre del Aparejador.

Sus honorarios suelen estar alrededor del 30% de los Honorarios del Arquitecto.

Petición de Presupuesto a Constructoras

Una vez realizado y visado el Proyecto de Arquitectura junto al de Seguridad y Salud, el estudio de Arquitectura que lo realizó, creará un dossier para las constructoras con la información del proyecto (no contiene precios y se especifican las condiciones de contratación).

Dicho dossier es el que se envía, por parte del cliente, a varias constructoras para que ellas lo estudien y den precio junto con las condiciones específicas que consideren.

Las Constructoras suelen contestar en el plazo de un mes sobre su precio y sus condiciones. En caso que no contradigan las condiciones existentes en el Pliego de Condiciones éstas serán las que primarán.

nota: es recomendable que entre las condiciones que dé la constructora, esten los plazos de inicio y final de obras, siendo así mismo recomendable incorporar en el Pliego de Condiciones una cláusula de penalización económica si no se cumplen dichos plazos.

En cuanto a los Seguros que puede suscribir un Constructor son tres, siendo uno de ellos obligatorio:

1. Seguros de daños materiales por un año (no es obligatorio)
2. Seguro de daños materiales por tres años debido a vicios que afecten a las condiciones de habitabilidad (no es obligatorio)
3. Seguro de daños materiales por diez años, por vicios en elementos estructurales de obra (es obligatorio*)

* nota: Este último seguro, conocido como seguro decenal, tiene una excepción en su obligatoriedad en el caso de Autopromoción (cuando la casa vaya a ser destinada como vivienda de la misma persona que promovió su construcción) con la obligación que en caso de venta antes de los diez años de acabada la obra deberá figurar explícitamente en el contrato de compra-venta que la casa carece de seguro decenal.

Lógicamente cuanto más seguros haya de contratar el constructor más cara resultará la obra aunque se garantizará en mayor medida su buen hacer y su Control Técnico en el transcurso de la obra por las entidades aseguradoras mediante empresas independientes llamadas OCTs.

Seguridad y Salud

Conforme a lo contemplado en el R.D.1627/97, de 24 de Octubre, Disposiciones Mínimas de Seguridad y Salud en las obras de construcción, los trabajos relacionados son:

• Estudio de Seguridad y Salud (ESS) o Estudio Básico de Seguridad y Salud (EBSS):Es el documento que, integrado en el proyecto de ejecución y en coherencia con el mismo, recoge las acciones preventivas adecuadas a los riesgos que conlleva la obra y sirve de base para la elaboración del PSS (Plan de Seguridad y Salud que redacte el contratista antes del inicio de la obra).
• Plan de Seguridad y Salud (PSS)
• Aprobación del Plan de Seguridad y Salud o Emisión del Informe Favorable (en el caso de obras para la Administración) APSS
• Coordinación en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra (CSS obra).

En obras pequeñas como viviendas unifamiliares, los trabajos ESS o EBSS, APSS y CSS suele ser realizado por el mismo estudio que hace el proyecto de arquitectura algo que no sucede en proyectos de mayor entidad.

Proyecto de Arquitectura

El proyecto de Arquitectura son los trabajos necesarios para el diseño y control en la construcción de la obra que deseas realizar.

Es muy importante contar con un buen estudio de Arquitectura, pues es éste, el que nos definirá tanto el coste como el resultado final. Por ello es muy recomendable tener un proyecto de edificación lo más completo y exhaustivo posible para mantener las especificaciones originales hasta la terminación de la obra.

El estudio de arquitectura IBEA, al cual pertenezco, te ofrece garantía de profesionalidad y seguridad en todas las fases del proyecto de arquitectura.

Estudio Geotécnico

El Estudio Geotécnico en España tiene carácter obligatorio y necesario para la realización de cualquier obra que implique cimentación.

Las tareas que comprende el estudio geotécnico en la mayoría de los proyectos se resumen en tres capítulos fundamentales:

• La prospección mediante la realización de sondeos mecánicos o el uso de métodos geofísicos (entre otros).
• La caracterización de materiales son los ensayos sobre el suelo , bien sea "in situ" o sobre muestras tomadas durante la fase de prospección (ensayos de laboratorio).
• El informe técnico donde se exponen los datos recogidos con el objetivo de servir de base técnica al estudio de Arquitectura en su labor de proyectar y calcular el Proyecto de Edificación.

Es por ello muy importante que el equipo encargado de realizar el estudio Geotécnico conozca el fin para el que va a ser destinado dicho estudio, por lo que es muy recomendable que dicho equipo pueda ponerse en contacto con el Estudio de Arquitectura.

Esta fase hay que realizarla antes del inicio del Proyecto de Ejecución.

Notificación al Catastro

Este paso se realiza a través del Ayuntamiento. Así pues habrá de llevar la copia del contrato de compra-venta que el Notario le dio para esta gestión y llevarla al Ayuntamiento.

Una vez el Ayuntamiento sea informado, éste lo comunicará al Catastro para que figure a efectos de impuestos y recaudación.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Normalmente este paso, en caso de haber pedido un préstamo, se encargaría el propio Banco. De todas formas es una gestión relativamente sencilla.

Una vez haya firmado el contrato de compra-venta ante Notario, éste le dará dos copias para realizar este paso y el siguiente.

Y entonces habrá de llevar la copia al Registro de la Propiedad para realizar la entrada de la compraventa y poder pagar los impuestos.

Compra de la Parcela

Una vez seleccionado el terreno (ver búsqueda de Terreno) y solucionado el tema del préstamo (ver Préstamo para la Autopromoción), tocaría de la compra del terreno.

Es muy importante en esta fase, que justo antes de la firma del contrato de compra-venta del Terreno, comprobar las cargas del mismo en el Registro para evitar estafas.

En caso de haber pedido un Préstamo al Banco lo normal es que firme ese contrato a través del Banco con un Notario puesto por el propio banco, comprobando posibles cargas y realizando la inscripción en el Registro de la Propiedad (siguiente fase), no así, de informar al Ayuntamiento para notificarlo al Catastro.

Si no ha sido así, firmaremos el contrato ante Notario y éste nos dará las copias tanto para el Registro como para el Ayuntamiento.

Préstamos para la Autopromoción

Son los préstamos que conceden los Bancos para la construcción de edificaciones. Estos préstamos tienen en cuenta las diferentes fases en la construcción de un edificio, desde la compra del terreno, su construcción e incluso su posible posterior venta a terceros.

En esencia y de forma esquemática, en el supuesto de que la vivienda que construya sea para usted, es decir, sea una Autopromoción, existen tres fases en el funcionamiento de este Préstamo:

Fase 1

• Opción A (suele ser la menos gravosa)
  • En esta fase se concederá un crédito puente entre el 60% y el 70% del valor del terreno por el plazo de un año (solo se pagarán intereses, no el crédito dado, lo que permitirá seguir ahorrando)
  • En esta fase y durante un plazo no superior a un año habrá de comprar el terreno, Conseguir el Proyecto de Edificación Visado y la licencia de Obras.
• Opción B
  • Una forma de evitar el crédito puente es la utilización del Contrato de Arras para la compra del Terreno, que consiste en el pago de una señal con un plazo para el pago de la cantidad total (dicho plazo depende de lo que se estipule en el Contrato de Arras).
  • Y así, en ese plazo, organizar todas las gestiones de Proyecto, Licencia y Tasación pudiendo pedir el Préstamo para la Construcción y el Terreno de una vez, pudiendo incluso optar a conseguir una financiación mayor del 80% del total.

Fase 2

• Una vez aprobada la siguiente fase le darán el dinero de forma escalonada (por certificaciones de obra) siendo el monto del primer pago el correspondiente a lo aportado en la fase anterior.
• La cantidad que se suele conceder en esta fase es el 80% del valor de tasación del edificio terminado (incluido el terreno) aunque puede variar.
• Al igual que en la fase anterior se seguirán pagando solo los intereses (mientras dure la obra) por lo que podrá seguir ahorrando.

Fase 3

• En esta última fase ya solo tiene que pagar el préstamo de forma normal (parte del crédito concedido más intereses) hasta la finalización del mismo.

En cualquier caso es importante consultar con el Banco las condiciones de los Prestamos que ofrecen y las ofertas que hagan de forma personalizada.

búsqueda de la parcela

Esta es una fase importante pues aquí se decidirá el dónde se desea se emplace la vivienda y el propio carácter del entorno que la rodea.

Entre las cosas en las que hay que fijarse tendríamos tres diferentes aspectos:

Las Características del Terreno

• La calificación oficial del terreno, si es urbanizable y por lo tanto, si se puede construir en él. (lo ideal es informarse a través del Ayuntamiento más que fiarse de los datos que nos dé el vendedor)
• Las Ordenanzas Municipales que afectan al terreno, donde podremos saber qué es lo que podemos construir.
• Si es plano o tiene pendientes. (importante para la morfología del edificio)
• El tipo de terreno; rocoso, de arena, de arcillas, ... (importante para la cimentación del edificio)
• Si tiene aguas subterráneas (posibilidad de riego con ellas)
• Si tiene preparado las tomas de Agua, Luz y de la Red General de Saneamiento

El Entorno del Terreno

• Las vistas; si es una parcela encerrada en si misma (más íntimo) o con vistas lejanas (más extrovertido)
• El carácter de dicho entorno; natural, rural o urbano
• Los vecinos, si hay y cómo son
• Las comunicaciones con el centro de trabajo y lugares a donde se desee acceder con cierta frecuencia; por coche, autobús o tren
• Los servicios cercanos; colegio, hospital, supermercados, ...

El Aspecto Económico

• Lo que cuesta, intentando negociar lo máximo posible el precio.
• Si tiene cargas, antes de comprarlo consultar el Registro.
• Valorando los trabajos que requerirá la construcción de un edificio en la parcela o la rehabilitación o reconstrucción de edificaciones previas.

Por ello es importante hacer una primera selección y posteriormente con las opciones que más te hallan interesado, en el caso de querer construir, contactar con el Arquitecto al que vas a encargar el proyecto de arquitectura para que visite los terrenos contigo y te comente los pros y los contras.

Autopromoción - Presentación

La autopromoción o autogestión de nuestra vivienda consiste en la realización por uno mismo de todo el papeleo y gestiones administrativas necesarias para la construcción y puesta en marcha de nuestra casa.

En la autopromoción son numerosas las gestiones que se han de realizar pero no suele haber mas problemas que los concernientes al tiempo empleado en realizar las gestiones ya que en todo momento se suele estar asesorado tanto por el arquitecto que nos ha realizado el proyecto como por el banco que nos ha concedido los préstamos.

Proyecto para Autoconstrucción

En el caso que decidamos contar con un estudio de arquitectura para realizar un proyecto específico para autoconstrucción deberíamos tener en cuenta los siguientes pasos para evitar futuros problemas:

1. El primero y fundamental es indicárselo al Arquitecto antes incluso de empezar el proyecto ya que las características y requisitos de este tipo de proyectos son muy especiales y podría no desear llevar el proyecto.
   
   
2. Ser conscientes de nuestro nivel técnico. Es decir, que sistemas constructivos somos capaces de abordar satisfactoriamente además de el número de personas que podrían ayudarnos durante toda la obra o de forma puntual. Por ejemplo, la obra húmeda (muros de ladrillo, enfoscados, guarnecidos,...) es bastante difícil de realizar con maestría, sin embargo sistemas constructivos modulares de unión en frío (atornillados o clavados) son más asequibles. Además existen algunos sistemas constructivos que requieren más de una persona para su correcta realización. Vuestro Arquitecto es quien os asesorará en este aspecto y elegirá los sistemas constructivos y diseño adecuado.
   
   
3. También es importante encontrar junto con vuestro Arquitecto un sistema de representación que entendáis y os resulte cómodo. Normalmente los planos de obra suelen ser difíciles de leer por gente no habituada, pero siempre existen otras maneras de plantear dicha documentación. Es muy importante este punto pues para poder construir algo tenéis que saber qué y cómo hacerlo.
   
   
4. Elegir adecuadamente la dirección técnica de la obra (Arquitecto y aparejador), es fundamental que conozcan la circunstancia de la existencia de fases para la autoconstrucción, ya que serán ellos quienes os asesoren, ayuden y controlen en la realización de dichas fases como responsables técnicos de la obra. En España es obligatoria la presencia de estos profesionales en la obra, no importa que sea una autoconstrucción.
   
   
5. En caso en que la fase de autoconstrucción esté entre fases construidas por la constructora elegida es muy importante indicarlo a la hora de pedir presupuesto pues los tiempos en la obra son fundamentales y puede retrasar la misma considerablemente. De hecho lo recomendable es que todos los trabajos de autoconstrucción se realicen posteriormente a los trabajos de la constructora para no retrasarla, agilizando así la obra.
   
   
6. Durante la obra, en caso de tener dudas sobre la lectura e interpretación de los planos o cualquier otro aspecto, no tenga el menor reparo en consultar al aparejador o al arquitecto que en último término modificaría y reharía la documentación para garantizar su completo entendimiento.
   
   
7. Y siempre piense que la perfección no existe ni con los mejores profesionales, pero lo que no se puede pagar con dinero es la satisfacción de vivir en un sitio construido con tus propias manos.
   

Autoconstrucción

La auto-construcción es la construcción por uno mismo de la totalidad o parte del edificio (p.ej. pintar la casa) en el que tú mismo eres el usuario final. Ésta es una alternativa muy interesante utilizada para abaratar los precios finales de la construcción además de servir como hobby o entretenimiento.

La viabilidad de la autoconstrucción se basa en un diseño y documentación que además de responder a todos los condicionantes, que son base en un proyecto de arquitectura, ha de tener en cuenta nuestros conocimientos y capacidades técnicas para adaptar los sistemas constructivos a utilizar junto a una representación cómoda y entendible.

En los casos en donde la construcción que vayamos a emprender incluya parte de la estructura o sea especialmente compleja será importante contar con un estudio de arquitectura o, al menos, con una documentación técnica previa que haya sido generada para el propósito de la autoconstrucción y que haya tenido en cuenta las características estructurales locales (capacidad portante del terreno, movimientos sísmicos, vientos, nieve, peso propio, sobrecargas de uso...) junto con algún tipo de guía y ayuda técnica.

Presentación

Este blog, objetivo mi casa, trata sobre todo lo concerniente a nuestra hogar desde su construcción a la decoración, uso y mantenimiento.

Muchos son los temas que se van a tratar aquí pero estarán divididos en dos grandes grupos; el antes y el durante en la vida de nuestra casa. Como es posible que las palabras clave sean muchas y no sea nada fácil navegar por este sitio voy a crear un índice que iré actualizando a medida que el sitio vaya creciendo con las aportaciones de todos.

Y poco más, solo desearos la mejor de las suertes en vuestra búsqueda por la casa ideal y que esta se mantenga en forma todo el tiempo que la vayáis a disfrutar. Porque de eso se trata, de disfrutar al máximo de nuestra vida ya sea en casa o fuera de ella.

Un saludo, bienvenidos y espero que saquéis provecho de lo que aquí os cuento.