Índice Autopromoción

Aquí se detallan de forma esquemática todos los pasos y gestiones necesarias a la hora de construir una casa. Información de gran utilidad tanto para gestionar uno mismo los trámites (auto-promoción) como para verificar que dichos trámites se han completado correctamente.

• Fase A (antes de las obras)

  1. Búsqueda de la parcela.
  2. Petición del Préstamo para la Autopromoción.
  3. Compra de la parcela.
  4. Inscripción en el Registro de la Propiedad.
  5. Notificación de la compra al Catastro.
  6. Realización del Estudio Geotécnico.
     Proyecto de Infraestructuras Comunes de Telecomunicación.
     
  7. Realización del Proyecto de Arquitectura.
  8. Trabajos de Seguridad y Salud.
  9. Petición de Presupuestos a Constructoras y elección de una de ellas.
  10. Contratación de un Aparejador para las obras.
  11. Petición de la licencia de obras al Ayuntamiento.
  12. Anotación en el Registro de la Propiedad del inicio de las obras.
  13. Petición de enganche a la luz y el agua para la obra.
      

• Fase B (durante obras)

  1. Inicio oficial de las Obras.
  2. Pagos por Certificados de Obra a la Constructora.
  3. Final de obra.
     

• Fase C (después de las obras)

  1. Petición al ayuntamiento de la licencia de primera ocupación.
  2. Anotación en el Registro de la Propiedad del final de las obras.
  3. Inscripción en el Catastro.
  4. Dar de alta los servicios que se deseen contratar (gas, teléfono, etc.)

También puede consultar los siguientes documentos:

• Lista con direcciones y teléfonos de todos los Ayuntamientos de la CAM.
• El Registro de la Propiedad ¿qué es y cómo funciona?.
• El Catastro ¿qué es y para qué sirve?.

Contratar los diferentes Servicios

Una vez finalizada la obra habrá que contratar todos los servicios que se desee tener, desde los básicos de Electricidad, Agua y Teléfono a otros como el Gas, Internet, Televisión, etc.

A continuación os damos algunas direcciones donde podréis informaros sobre las gestiones que se deben realizar para la contratación de dichos servicios:

• http://www.iberdrola.es/
• http://www.endesaonline.es/
• http://www.cyii.es/
• http://www.telefonica.es/
• http://www.gasnatural.com/
  

Notificación al Catastro

Este paso se realiza a través del Ayuntamiento. Así pues habremos de comunicarle que la obra se ha realizado para su inscripción en el Catastro.

Declaración de Final de Obra

A continuación realizaremos la anotación en el Registro de la Propiedad del Final de las Obras, para ello necesitaremos:

• La licencia de primera ocupación y la Certificación de Final de Obra
• La póliza del Seguro Decenal*

* nota: en caso de autopromoción no es obligatorio, ya que como se explicó en el punto "Petición de Presupuestos a Constructoras" este seguro no es compulsivo en la Autopromoción.

Es Importante seguir los pasos de Declaración de Obra Nueva y Final de Obra ya que la otra opción es declararla de una vez mediante el Registro de Edificación ya Construida, sistema éste, que puede originar varios problemas tanto de forma (realización de certificaciones, actas notariales,...) y de fondo (la no descripción adecuada de la construcción).

Licencia de Primera Ocupación

Una vez finalizada la obra deberá pedir al Ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad.

Para conceder este documento el Ayuntamiento verificará mediante una inspección a la Obra que se han seguido los planos, y en caso de que haya habido alguna modificación, que figure en el Visado de Dirección de Obra y se ajusten a la normativa Urbanística local.

Final de Obra

Una vez finalizada la Obra se Realiza el Documento Visado de Dirección de Obras y Certificado Final de Obras.

Es en este punto donde la dirección facultativa suele cobrar el resto de los honorarios devengados en la obra.

Puede existir la posibilidad de cobro por parte de la Dirección Facultativa por Certificado de Obra, en cualquier caso el total sería el mismo.

Certificado de Obra Hecha

El Certificado de Obra Hecha es un documento que realiza la Dirección Facultativa de la obra donde se detalla la obra realmente ejecutada hasta la fecha de realización.

Los pagos a la constructora se realizarán por dichas Certificaciones de Obra, pudiendo, así, comprobar el ajuste de lo construido a lo cobrado.

Con dicho documento, así mismo, en caso de haber pedido el Prestamos para la Autopromoción, nos darán el crédito correspondiente a esa certificación. El Banco además suele enviar a un técnico para comprobar, in situ, dichas certificaciones.

nota: En las Obras de edificación siempre se cobra a partida realizada no al revés a no ser que se haya acordado por mutuo acuerdo dicho extremo, lo cual es raro y no recomendable.

Inicio de Obras

Las obras comenzarán con la firma del Acta de Replanteo e Inicio de Obras que habrá de ser firmada por el Constructor, la Dirección facultativa y, en la comunidad de Madrid, por el Promotor.

Así mismo, en caso de ser necesario un Proyecto de Seguridad y Salud, habrá de estar presente el Coordinador de Seguridad y Salud para la aprobación del Plan de Seguridad y Salud en el Trabajo.

Suministro Provisional de Obra

Para la ejecución de las Obras son necesarios los servicios de Electricidad y Agua por lo que habrá que dar de alta un Suministro Provisional de Obra de los respectivos servicios.

En caso de no ser posible el acceso a dichos servicios habrá que tener en cuenta los gastos de abastecer a la obra de estos servicios mediante Generadores Eléctricos y Depósitos de Agua.