Los proyectos de Infraestructuras Comunes de Telecomunicación (ICT) diseñan las instalaciones necesarias para captar, adaptar y distribuir a las
viviendas y locales, señales de radio y televisión terrestre y por satélite, así
como servicio telefónico básico y de telecomunicación de banda ancha.
Estos proyectos son realizados por estudios de ingeniería de telecomunicaciones.
Tienen obligación de poseer este tipo de proyectos todas las edificios que estén acogidos o deban acogerse a la propiedad horizontal y a todos los edificios arrendados.
La excepción está en las viviendas unifamiliares que no tienen obligación de poseer este tipo de proyectos incluso aunque estén arrendados, ya que no comparten ningún tipo de sistema de telecomunicación con otras viviendas o locales.
viernes, 16 de enero de 2009
Proyectos ICT
viernes, 1 de febrero de 2008
Índice Autopromoción
Aquí se detallan de forma esquemática todos los pasos y gestiones necesarias a la hora de construir una casa. Información de gran utilidad tanto para gestionar uno mismo los trámites (auto-promoción) como para verificar que dichos trámites se han completado correctamente.
Fase A (antes de las obras)
- Búsqueda de la parcela.
- Petición del Préstamo para la Autopromoción.
- Compra de la parcela.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Notificación de la compra al Catastro.
- Realización del Estudio Geotécnico.
Proyecto de Infraestructuras Comunes de Telecomunicación. - Realización del Proyecto de Arquitectura.
- Trabajos de Seguridad y Salud.
- Petición de Presupuestos a Constructoras y elección de una de ellas.
- Contratación de un Aparejador para las obras.
- Petición de la licencia de obras al Ayuntamiento.
- Anotación en el Registro de la Propiedad del inicio de las obras.
- Petición de enganche a la luz y el agua para la obra.
Fase B (durante obras)
Fase C (después de las obras)
También puede consultar los siguientes documentos:
Contratar los diferentes Servicios
Una vez finalizada la obra habrá que contratar todos los servicios que se desee tener, desde los básicos de Electricidad, Agua y Teléfono a otros como el Gas, Internet, Televisión, etc.
A continuación os damos algunas direcciones donde podréis informaros sobre las gestiones que se deben realizar para la contratación de dichos servicios:
Notificación al Catastro
Este paso se realiza a través del Ayuntamiento. Así pues habremos de comunicarle que la obra se ha realizado para su inscripción en el Catastro.
Declaración de Final de Obra
A continuación realizaremos la anotación en el Registro de la Propiedad del Final de las Obras, para ello necesitaremos:
- La licencia de primera ocupación y la Certificación de Final de Obra
- La póliza del Seguro Decenal*
Es Importante seguir los pasos de Declaración de Obra Nueva y Final de Obra ya que la otra opción es declararla de una vez mediante el Registro de Edificación ya Construida, sistema éste, que puede originar varios problemas tanto de forma (realización de certificaciones, actas notariales,...) y de fondo (la no descripción adecuada de la construcción).
Licencia de Primera Ocupación
Una vez finalizada la obra deberá pedir al Ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad.
Para conceder este documento el Ayuntamiento verificará mediante una inspección a la Obra que se han seguido los planos, y en caso de que haya habido alguna modificación, que figure en el Visado de Dirección de Obra y se ajusten a la normativa Urbanística local.
Final de Obra
Una vez finalizada la Obra se Realiza el Documento Visado de Dirección de Obras y Certificado Final de Obras.
Es en este punto donde la dirección facultativa suele cobrar el resto de los honorarios devengados en la obra.
Puede existir la posibilidad de cobro por parte de la Dirección Facultativa por Certificado de Obra, en cualquier caso el total sería el mismo.
Certificado de Obra Hecha
El Certificado de Obra Hecha es un documento que realiza la Dirección Facultativa de la obra donde se detalla la obra realmente ejecutada hasta la fecha de realización.
Los pagos a la constructora se realizarán por dichas Certificaciones de Obra, pudiendo, así, comprobar el ajuste de lo construido a lo cobrado.
Con dicho documento, así mismo, en caso de haber pedido el Prestamos para la Autopromoción, nos darán el crédito correspondiente a esa certificación. El Banco además suele enviar a un técnico para comprobar, in situ, dichas certificaciones.
nota: En las Obras de edificación siempre se cobra a partida realizada no al revés a no ser que se haya acordado por mutuo acuerdo dicho extremo, lo cual es raro y no recomendable.Inicio de Obras
Las obras comenzarán con la firma del Acta de Replanteo e Inicio de Obras que habrá de ser firmada por el Constructor, la Dirección facultativa y, en la comunidad de Madrid, por el Promotor.
Así mismo, en caso de ser necesario un Proyecto de Seguridad y Salud, habrá de estar presente el Coordinador de Seguridad y Salud para la aprobación del Plan de Seguridad y Salud en el Trabajo.
Suministro Provisional de Obra
Para la ejecución de las Obras son necesarios los servicios de Electricidad y Agua por lo que habrá que dar de alta un Suministro Provisional de Obra de los respectivos servicios.
En caso de no ser posible el acceso a dichos servicios habrá que tener en cuenta los gastos de abastecer a la obra de estos servicios mediante Generadores Eléctricos y Depósitos de Agua.
miércoles, 30 de enero de 2008
Catastro
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo dependiente del Ministerio de Economía y Hacienda en el que se describen los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales.
La descripción catastral de los inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor catastral y el titular catastral.
La Dirección General del Catastro, integrada en la Secretaría de Estado de Hacienda y Presupuestos, a través de la Secretaría General de Hacienda, tiene como principales funciones:
- La formación, conservación y revisión de los catastros inmobiliarios.
- El estudio y coordinación de los sistemas de valoración de los bienes inmuebles.
- El estudio y propuesta de normas sobre el catastro inmobiliario.
- La inspección catastral del impuesto sobre bienes inmuebles.
- La información y asistencia a los ciudadanos así como la gestión y custodia de bases de datos catastrales.
Contactar con el Ayuntamiento
En muchas de las gestiones que se han de abordar en la Autopromoción el contacto con el Ayuntamiento, y más concretamente con el área de urbanismo es un requisito imprescindible.
Al frente de este área de urbanismo se encuentra un Arquitecto que es la figura que dirige la oficina aunque dependiendo del municipio tiene un horario muy restringido e incluso puede no trabajar todos los días en el Ayuntamiento. Por ello es recomendable hablar con cualquiera de los técnicos de dicha oficina que ofrecerán una información igualmente completa y suficiente.
A continuación os doy un vínculo con la lista con todas las direcciones y teléfonos del área de urbanismo de todos los pueblos de la Comunidad Autónoma de Madrid, así como el nombre del Arquitecto al frente de dicha oficina.
Direcciones y Teléfonos de los Ayuntamientos en la CAM
Declaración de Obra Nueva
La Anotación en el Registro de la Propiedad es un acto por el cual se declara lo que se está construyendo, es decir, "nace" esa propiedad para el Registro.
Para realizar la Escritura no es preciso que las obras hayan comenzado, basta con presentar el proyecto aprobado y la licencia de obras.
En principio, no es obligatorio, si no se requiere financiación pero sí es muy recomendable porque interesa que su suscripción, superficie y demás datos físicos, consten en el Registro de la Propiedad.
Si tiene un Préstamo de Autopromoción, para construir una casa, la declaración de obra nueva se convierte en requisito esencial, pues el préstamo se concede para la construcción de una casa determinada, configurada según proyecto realizado por el Arquitecto.
Registro de la Propiedad
El Registro de la Propiedad es una Oficina Pública en la que se realiza la inscripción o anotación de actos y contratos relacionados con la propiedad y otros derechos siendo su finalidad: Asegurar, Proteger y legitimar la propiedad.
La primera vez que una finca se inscribe (ingresa) en los libros se denomina inmatriculación y supone la apertura de un folio.
En el folio se refleja cronológicamente la historia de la finca y todas sus vicisitudes, esto se denomina Tracto.
El folio tiene dos partes, una para las inscripciones y otra para las notas marginales.
- Inscripciones: Van a la derecha del folio y contienen las anotaciones de las escrituras notariales (compra-venta, declaración de obra nueva, división horizontal, etc.)
- Notas Marginales: Van a la izquierda, contienen incidencias del tipo: mandamientos judiciales, requerimientos de la Administración, cargas por impuestos, embargos, afecciones, anotaciones preventivas, etc.
Licencia de Obras
Antes de poder iniciar la Obra hay que pedir al Ayuntamiento en el que se encuentre el terreno donde se va a construir la licencia de Obras.
Para su concesión el Ayuntamiento revisará el Proyecto de Edificación Visado para comprobar el cumplimiento de las ordenanzas municipales.
Esta petición incluye el pago de unos impuestos cuyo monto depende de cada ayuntamiento pudiendo ser un porcentaje del Presupuesto de la Obra (ronda el 4%) o una cantidad fija.
El tiempo de concesión también es muy variable y depende del Ayuntamiento y su capacidad administrativa.
Contratación de un Aparejador
Toda obra, por ley, ha de tener una dirección facultativa que consta de un Arquitecto y un Aparejador.
Incluso en la documentación que es necesario rellenar para el inicio de las obras es obligatorio el incluir el nombre del Aparejador.
Sus honorarios suelen estar alrededor del 30% de los Honorarios del Arquitecto.
Petición de Presupuesto a Constructoras
Una vez realizado y visado el Proyecto de Arquitectura junto al de Seguridad y Salud, el estudio de Arquitectura que lo realizó, creará un dossier para las constructoras con la información del proyecto (no contiene precios y se especifican las condiciones de contratación).
Dicho dossier es el que se envía, por parte del cliente, a varias constructoras para que ellas lo estudien y den precio junto con las condiciones específicas que consideren.
Las Constructoras suelen contestar en el plazo de un mes sobre su precio y sus condiciones. En caso que no contradigan las condiciones existentes en el Pliego de Condiciones éstas serán las que primarán.
nota: es recomendable que entre las condiciones que dé la constructora, esten los plazos de inicio y final de obras, siendo así mismo recomendable incorporar en el Pliego de Condiciones una cláusula de penalización económica si no se cumplen dichos plazos.
En cuanto a los Seguros que puede suscribir un Constructor son tres, siendo uno de ellos obligatorio:
- Seguros de daños materiales por un año (no es obligatorio)
- Seguro de daños materiales por tres años debido a vicios que afecten a las condiciones de habitabilidad (no es obligatorio)
- Seguro de daños materiales por diez años, por vicios en elementos estructurales de obra (es obligatorio*)
* nota: Este último seguro, conocido como seguro decenal, tiene una excepción en su obligatoriedad en el caso de Autopromoción (cuando la casa vaya a ser destinada como vivienda de la misma persona que promovió su construcción) con la obligación que en caso de venta antes de los diez años de acabada la obra deberá figurar explícitamente en el contrato de compra-venta que la casa carece de seguro decenal.
Lógicamente cuanto más seguros haya de contratar el constructor más cara resultará la obra aunque se garantizará en mayor medida su buen hacer y su Control Técnico en el transcurso de la obra por las entidades aseguradoras mediante empresas independientes llamadas OCTs.
Seguridad y Salud
Conforme a lo contemplado en el R.D.1627/97, de 24 de Octubre, Disposiciones Mínimas de Seguridad y Salud en las obras de construcción, los trabajos relacionados son:
Estudio de Seguridad y Salud (ESS) o Estudio Básico de Seguridad y Salud (EBSS):Es el documento que, integrado en el proyecto de ejecución y en coherencia con el mismo, recoge las acciones preventivas adecuadas a los riesgos que conlleva la obra y sirve de base para la elaboración del PSS (Plan de Seguridad y Salud que redacte el contratista antes del inicio de la obra).- Plan de Seguridad y Salud (PSS)
- Aprobación del Plan de Seguridad y Salud o Emisión del Informe Favorable (en el caso de obras para la Administración) APSS
- Coordinación en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra (CSS obra).
En obras pequeñas como viviendas unifamiliares, los trabajos ESS o EBSS, APSS y CSS suele ser realizado por el mismo estudio que hace el proyecto de arquitectura algo que no sucede en proyectos de mayor entidad.
Proyecto de Arquitectura
El proyecto de Arquitectura son los trabajos necesarios para el diseño y control en la construcción de la obra que deseas realizar.
Es muy importante contar con un buen estudio de Arquitectura, pues es éste, el que nos definirá tanto el coste como el resultado final. Por ello es muy recomendable tener un proyecto de edificación lo más completo y exhaustivo posible para mantener las especificaciones originales hasta la terminación de la obra.
El estudio de arquitectura IBEA, al cual pertenezco, te ofrece garantía de profesionalidad y seguridad en todas las fases del proyecto de arquitectura.
Estudio Geotécnico
El Estudio Geotécnico en España tiene carácter obligatorio y necesario para la realización de cualquier obra que implique cimentación.
Las tareas que comprende el estudio geotécnico en la mayoría de los proyectos se resumen en tres capítulos fundamentales:
- La prospección mediante la realización de sondeos mecánicos o el uso de métodos geofísicos (entre otros).
- La caracterización de materiales son los ensayos sobre el suelo , bien sea "in situ" o sobre muestras tomadas durante la fase de prospección (ensayos de laboratorio).
- El informe técnico donde se exponen los datos recogidos con el objetivo de servir de base técnica al estudio de Arquitectura en su labor de proyectar y calcular el Proyecto de Edificación.
Es por ello muy importante que el equipo encargado de realizar el estudio Geotécnico conozca el fin para el que va a ser destinado dicho estudio, por lo que es muy recomendable que dicho equipo pueda ponerse en contacto con el Estudio de Arquitectura.
Esta fase hay que realizarla antes del inicio del Proyecto de Ejecución.